روش کار و محدودیت‌ها

• هر آگهی به «معادل رهن کامل» تبدیل می‌شود: ودیعه + اجارهٔ ماهانه ÷ ۰٫۰۳.
• مدل، رگرسیون خطی (OLS) لگاریتم «میلیون تومان به‌ازای هر متر» بر این ویژگی‌هاست: عمر بنا (با شیب جدا در بازه‌های ۰–۳، ۳–۸، ۸–۱۵، ۱۵–۲۵ و ۲۵+ سال)، لگاریتم متراژ، پارکینگ، آسانسور، تعداد طبقه‌های بدون آسانسور، بازسازی، مجتمع، چند روز از انتشار آگهی گذشته (تا ۶۰ روز)، و اثر ثابت هر محله (محله‌های با کمتر از ۵ آگهی اثر جداگانه ندارند). برآوردها برای آگهی تازه‌منتشرشده‌اند، یعنی سطح پیشنهادی امروز بازار.
• آگهی‌های هم‌خانه، اداری/تجاری، مبله و کوتاه‌مدت، آگهی‌های تکراری و داده‌های پرت (بیش از ۳ برابر MAD) کنار گذاشته می‌شوند.
• در این برداشت ۸٬۹۲۶ آگهی از ۱۰٬۶۳۳ آگهی ماند (۵۵ محله با دست‌کم ۵ آگهی). حذف‌شده‌ها: ناقص ۸، غیر واحد کامل ۸۱۱، بدون قیمت ۵، تکراری ۶۸۰، پرت ۲۰۳.

محدودیت‌ها

• اعداد قیمت پیشنهادی آگهی‌اند، نه قرارداد بسته‌شده؛ معمولاً قرارداد کمی پایین‌تر از آگهی‌های تازه بسته می‌شود.
• فقط ۶۱ محلهٔ منطقه‌های ۲ و ۵ تهران و فقط آگهی‌های دیوار.
• محله‌های با کمتر از ۳۰ آگهی روی نقشه نشان داده نمی‌شوند؛ در برآورد قابل انتخاب‌اند و برچسب «کم‌داده» می‌گیرند. محله‌های با کمتر از ۵ آگهی برآورد ندارند.
• «مجتمع» از متن آگهی تشخیص داده می‌شود و ممکن است دقیق نباشد.
• داده یک برداشت هفتگی است و نشان نمی‌دهد کدام آگهی اجاره رفته است.
• مرز محله‌ها روی نقشه تقریبی است: نقشه در امتداد بزرگراه‌ها و خیابان‌های اصلی (OpenStreetMap) به بلوک تقسیم شده و هر بخش از بلوک به محله‌ای داده شده که بیشتر آگهی‌های نزدیکش روی نقشهٔ دیوار در آن ثبت شده‌اند.
• بازهٔ ۹۵٪ یعنی طبق مدل ۹۵٪ آگهی‌های واحدی با همین مشخصات در همین محله در این بازه‌اند. پهنای بازه برای هر محله از پراکندگی آگهی‌های همان محله حول مدل می‌آید (برای محله‌های کم‌آگهی به میانگین کل نزدیک‌تر).

داده‌ها

• آخرین برداشت (latest.json)
• روند (history.json)
• برداشت ۱۴۰۵/۰۷/۱۷ (2026-10-09.json)
• برداشت ۱۴۰۵/۰۷/۲۱ (2026-10-13.json)

هر فایل برداشت این کلیدها را دارد: counts (شمار آگهی‌ها و حذف‌شده‌ها)، model (ضرایب و ماتریس کوواریانس)، effects (اثر هر ویژگی به درصد)، hoods (هر محله: شمار آگهی، میانه‌ها، برآورد واحد مرجع)، age (نبض بازار بر اساس سن آگهی) و ads (آگهی‌ها با فیلدهای ساختاریافته و لینک دیوار؛ برای هر محله جدا در data/ads/). همهٔ مبالغ به میلیون تومان است.